Le condotel : un bon investissement ?

Depuis quelques décennies, le concept du condo-hôtel (condotel) a pris de plus en plus de place dans le monde de l’immobilier. Cet hybride, où résidence secondaire, copropriété, investissement et location se rencontrent, est vanté par certains et fait l’objet de mise en garde par d’autres. Mais est-ce là un type d’investissement qui rapporte ?

S’il est difficile de répondre à cette question de façon absolue puisque chaque projet diffère en fonction de nombreux facteurs (localisation, frais supplémentaires, concurrence, conditions d’utilisation, gestion de l’immeuble, etc.), il est primordial pour l’investisseur de bien comprendre les tenants et aboutissants de ce modèle d’affaires avant de se lancer.

Les avantages

L’achat d’une résidence secondaire de type chalet va souvent demander au propriétaire d’y accorder temps et déplacements pour en garantir l’entretien même s’il ne l’utilise pas pour de longues périodes. Cela n’est pas le cas avec les condos-hôtels puisque le gestionnaire de l’immeuble demeure responsable de maintenir l’état des lieux et d’effectuer les réparations nécessaires. Conséquemment, l’investisseur vient à en bénéficier sans se soucier des tracas normalement liés à une propriété. Mais comme on le verra plus bas, cela peut avoir un coût important. 

Dans le contrat liant l’investisseur au promoteur immobilier, on y stipule le nombre de jours que pourra y séjourner l’acheteur dans l’année. Dans bien des cas, on parle de 10 % du temps, soit un peu plus d’un mois par année. Pour un individu ne désirant profiter d’une résidence secondaire que sporadiquement, cela peut convenir parfaitement.

Sur un nouveau projet, cette formule permet à l’acheteur de ne pas avoir à débourser les taxes de vente comme lors de l’achat d’une copropriété normale.

Dans le cas d’un immeuble qui fonctionne bien et qui réussit à générer un bon taux d’occupation, les revenus peuvent permettre de réduire considérablement ou même de couvrir entièrement les frais de condos, les frais d’exploitation et les taxes scolaires et municipales. Cependant, ce ne sont pas tous les immeubles qui peuvent offrir de tels résultats.

Les désavantages

Ce sont les revenus de locations qui permettent à l’acheteur de rentabiliser son investissement dans un condo-hôtel. Cependant, ces revenus sont plus élevés durant les périodes fortes. Si vous choisissez un immeuble près d’un centre de villégiature primé par les skieurs, il sera préférable pour votre portefeuille de le laisser vacant pendant vos vacances du temps des fêtes, question de bénéficier des hauts frais de location.

D’où l’inconvénient : à quoi bon avoir une résidence secondaire si on ne l’utilise pas lorsque cela nous convient le plus ? La même situation peut s’appliquer pendant la période estivale.

Sans constituer un désavantage en soit, vous devez calculer l’impact des frais de condo et autres dépenses sur votre rendement espéré. Par exemple, une construction plus ancienne est toujours plus à risque de nécessiter des rénovations majeures qui pourraient lourdement affecter la rentabilité. Le contrat entre le gestionnaire immobilier et l’acheteur devrait stipuler les frais fixes et les coûts potentiels que vous pourriez subir. Mais comme dans tout investissement immobilier, on peut plus difficilement prévoir les seconds.

L’arrivée du modèle Airbnb sur le marché de la location de courte durée fait mal à la formule du condo-hôtel. Certains propriétaires de résidence secondaire ont d’ailleurs décidé de privilégier ce modèle, qui lui même n’est pas sans inconvénients. Consultez notre texte, pour en savoir plus sur ce qu’implique la location en Airbnb.

Si vous voulez vendre, vous devez faire preuve d’une plus grande patience puisque le marché des acheteurs pour ce type de produit est plus limité.

On ne peut négliger l’aspect du « maître chez soi ». Si vous valorisez le facteur d’appartenance à une propriété, le condo-hôtel, comme son nom l’indique, peut donner le sentiment de séjourner dans un hôtel. Cela implique la présence de vacanciers dans l’immeuble et le va-et-vient que cela entraîne.

Au final, il en revient à vous de trouver le condo-hôtel qui offre la formule qui vous convienne. S’il est encore possible d’y faire de bonnes affaires, ce type d’investissement est rarement payant à court terme et demande d’être extrêmement vigilant et prévoyant dans le calcul des frais supplémentaires.

Si après ces considérations, vous penchez plutôt vers l’achat d’un chalet, consultez notre texte « Acheter un chalet : ce que vous devez savoir ».

Peu importe votre décision, un courtier hypothécaire Multi-Prêts pourra vous aider à y voir plus clair.